Chủ đầu tư lách luật, huy động vốn trái phép

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội đoàn TP HCM về thực tế chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện hoặc khi chưa giải chấp.

Cụ thể, theo đại biểu Quốc hội, dù chưa hoàn thành các thủ tục hoặc sau khi hoàn thành dự án (bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn cho dự án trước đó, chủ đầu tư vẫn huy động vốn từ khách hàng. Điều này dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

"Bộ Xây dựng đã có biện pháp gì (bao gồm các biện pháp xử lý hành chính và Hình Sự) để hạn chế các sai phạm của chủ đầu tư? Trong giai đoạn tới, khi chuẩn bị sửa đổi Luật Nhà ở thì có đưa ra các đề xuất quy định nghiêm ngặt trong kiểm soát và xử lý các sai phạm để chủ đầu tư không thể làm sai hoặc không dám làm sai?”, đại biểu cũng đặt vấn đề.

Trả lời đại biểu, Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân.

Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có thực trạng chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Theo Bộ Xây dựng, thực trạng trên có nhiều nguyên nhân, trong đó Pháp Luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch bất động sản; năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết Pháp Luật và tuân thủ Pháp Luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận.

Ngoài ra, thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến Pháp Luật, giám sát việc tuân thủ quy định Pháp Luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường bất động sản.

Đảm bảo thông tin minh bạch thị trường

Về giải pháp để hạn chế việc lách luật, thời gian qua, các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng địa phương đã triển khai thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý các vi phạm. Bộ Xây dựng đã tổ chức các đoàn kiểm tra việc thực hiện chính sách Pháp Luật về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương theo chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước được giao.

Qua thanh tra, kiểm tra, bên cạnh việc xử lý các sai phạm, đồng thời các cơ quan thẩm quyền cũng đã phát hiện một số tồn tại, hạn chế về quản lý thị trường bất động sản và đề nghị các địa phương khắc phục.

Bộ cũng đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 02 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó bổ sung quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản và Nghị định số 44 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm đảm bảo thông tin minh bạch thị trường.

Hiện nay, Nghị định số 16 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh bất động sản.

Nghị định số 99 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn…

Bộ Xây dựng cũng đã trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 13 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, Ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, giá bất động sản đảm bảo thị trường phát triển an toàn, bền vững...

Ngoài ra, Bộ đã chủ trì xây dựng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó có các nội dung liên quan đến quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng quy định Pháp Luật trong huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Bộ này cũng quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; quy định chặt chẽ, phù hợp thực tiễn về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, bên bán, cho thuê mua, cho thuê bất động sản trong việc phải tuân thủ Pháp Luật, bảo đảm quyền lợi của khách hàng; trách nhiệm trong việc áp dụng, ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản đúng quy định Pháp Luật.

Chủ đầu tư lách luật, huy động vốn trái phép

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội đoàn TP HCM về thực tế chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện hoặc khi chưa giải chấp.

Cụ thể, theo đại biểu Quốc hội, dù chưa hoàn thành các thủ tục hoặc sau khi hoàn thành dự án (bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn cho dự án trước đó, chủ đầu tư vẫn huy động vốn từ khách hàng. Điều này dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

"Bộ Xây dựng đã có biện pháp gì (bao gồm các biện pháp xử lý hành chính và Hình Sự) để hạn chế các sai phạm của chủ đầu tư? Trong giai đoạn tới, khi chuẩn bị sửa đổi Luật Nhà ở thì có đưa ra các đề xuất quy định nghiêm ngặt trong kiểm soát và xử lý các sai phạm để chủ đầu tư không thể làm sai hoặc không dám làm sai?”, đại biểu cũng đặt vấn đề.

Trả lời đại biểu, Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân.

Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có thực trạng chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Theo Bộ Xây dựng, thực trạng trên có nhiều nguyên nhân, trong đó Pháp Luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch bất động sản; năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết Pháp Luật và tuân thủ Pháp Luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận.

Ngoài ra, thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến Pháp Luật, giám sát việc tuân thủ quy định Pháp Luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường bất động sản.

Chủ đầu tư dự án ở quận Bình Thạnh, TP HCM thu tiền cọc của khách hàng từ 4 năm trước, đến nay dự án vẫn là bãi đất trồng.

Đảm bảo thông tin minh bạch thị trường

Về giải pháp để hạn chế việc lách luật, thời gian qua, các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng địa phương đã triển khai thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý các vi phạm. Bộ Xây dựng đã tổ chức các đoàn kiểm tra việc thực hiện chính sách Pháp Luật về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương theo chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước được giao.

Qua thanh tra, kiểm tra, bên cạnh việc xử lý các sai phạm, đồng thời các cơ quan thẩm quyền cũng đã phát hiện một số tồn tại, hạn chế về quản lý thị trường bất động sản và đề nghị các địa phương khắc phục.

Bộ cũng đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 02 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó bổ sung quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản và Nghị định số 44 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm đảm bảo thông tin minh bạch thị trường.

Hiện nay, Nghị định số 16 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh bất động sản.

Nghị định số 99 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn…

Bộ Xây dựng cũng đã trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 13 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, Ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, giá bất động sản đảm bảo thị trường phát triển an toàn, bền vững...

Ngoài ra, Bộ đã chủ trì xây dựng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó có các nội dung liên quan đến quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng quy định Pháp Luật trong huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Bộ này cũng quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; quy định chặt chẽ, phù hợp thực tiễn về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, bên bán, cho thuê mua, cho thuê bất động sản trong việc phải tuân thủ Pháp Luật, bảo đảm quyền lợi của khách hàng; trách nhiệm trong việc áp dụng, ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản đúng quy định Pháp Luật.