Tình trạng tắc thanh khoản hiện hữu

Nếu như chỉ cách đây vài tháng, thị trường đất nền Sơn Tây (Hà Nội) vẫn còn “nóng như lửa” khi nhà đầu tư ùn ùn kéo về săn đất vườn, đất đồi nhằm đón đầu bước chân các “ông lớn”, đẩy giá đất tăng cao, thì thời gian gần đây đã hạ nhiệt.

Anh Đức Hoàng, một nhà đầu tư cho biết, từ cuối tháng 3/2022 tới nay, anh đã 2 lần hạ giá bán 2 lô đất giá trị hơn 4 tỷ đồng vốn ban đầu nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch. Một số khách hàng có gọi điện hỏi han, nhưng chủ yếu là để thăm dò, chứ không thực sự muốn mua.

Nhiều nhà đầu tư “tay ngang” khác tham gia đầu tư bất động sản khi thị trường đất nền Thạch Thất (Hà Nội) “sốt nóng” cũng đang đứng ngồi không yên bởi rao bán mãi chẳng ai mua ngay cả khi chấp nhận bán cắt lỗ, cho dù đây là khu vực nằm trong quy hoạch đường Vành đai 4 vùng Thủ đô.

“Lãi chưa thấy đâu, chỉ biết mỗi tháng phải xoay xở vài chục triệu để trả nợ ngân hàng mà chẳng biết làm sao để cắt lỗ”, anh Tuấn Anh, một nhà đầu tư khác nói và chia sẻ thêm, cũng là tắc thanh khoản, nhưng khó khăn với thị trường giai đoạn này khác hẳn trước đây, khi chí ít năm ngoái, giao dịch tuy chậm nhưng sự quan tâm của khách hàng vẫn rất lớn, đặc biệt là những lô đất đẹp vẫn nằm trong “tầm ngắm” của nhà đầu tư dư dả tài chính, việc trì hoãn giao dịch chẳng qua nhằm mục đích để chủ đất sốt ruột mà giảm giá rồi mua lại với giá rẻ, còn thời điểm hiện tại gần như không quan tâm.

Tương tự, tại các thị trường lân cận Hà Nội khác như Bắc Giang, Bắc Ninh… những tháng đầu năm giao dịch đất nền còn sôi động, thì nay cũng trở nên nguội lạnh. Trên các hội nhóm, trang rao bán bất động sản xuất hiện la liệt thông tin “Cần tiền gấp nên bán lô đất…”, “Cắt lỗ lô đất mặt đường…”, “Bán cắt lỗ gấp đất nền dự án…”,...

Số liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, các sản phẩm bất động sản đăng bán trong tháng 5/2022 duy trì đà tăng, nhưng nhu cầu tìm kiếm lại giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong các loại hình bất động sản, đất nền được rao bán nhiều nhất với mức tăng 30%, tiếp đó là nhà riêng và nhà mặt phố với mức tăng 13%.

Ông Lê Đình Hảo, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho biết, tại khu vực phía Bắc, ngoại trừ xuất hiện sóng tăng nhẹ ở một số nơi có quy hoạch đường vành đai, lượng quan tâm và giao dịch các loại hình đất đều chững lại, rõ nét nhất là phân khúc đất vườn, đất rẫy, đất nông nghiệp ở khu vực ven đô.

Thực tế, nhiều người có nhu cầu mua nhà đang đắn đo việc có nên vay ngân hàng hay không khi các gói ưu đãi lãi suất không còn hấp dẫn như trước. So với cách đây vài tháng, lượng khách tìm hiểu thông tin căn hộ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng hạn chế hơn khi người dân có tâm lý thăm dò, phòng thủ trong bối cảnh lạm phát và lãi suất tăng.

Tình trạng ảm đạm còn diễn ra những tháng cuối năm.

Ảnh: Dũng Minh

Mong cơ chế vốn và pháp lý dự án dễ thở hơn

Rõ ràng, việc thanh khoản thị trường chững lại đang tác động tiêu cực tới tâm lý nhà đầu tư cũng như người mua nhà ở thực, ngay cả người có nguồn tài chính dư dả cũng thận trọng quan sát, bất chấp những thông tin quy hoạch, đầu tư dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước liên tục được đưa ra.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo, thực trạng “mua dễ, bán khó” đang hiện hữu, tức là bất động sản có thể mua được nhưng muốn bán ra để thu hồi vốn lại không dễ dàng. Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư đang dùng vốn vay để đầu tư bất động sản, nên khi tài sản này có thanh khoản thấp sẽ dễ trở thành gánh nặng.

Trong khi đó, mối lo của thị trường không chỉ đối với bên mua, mà còn tác động dây chuyền do việc tắc vốn mang lại với các nhà phát triển dự án, nhà thầu xây dựng. Theo ông Đính, hiện nay, tâm lý thị trường đang xuống thấp, người mua nhà tỏ ra dè dặt nên các dự án khó bán hàng. Hơn nữa, khi nguồn vốn tắc nghẽn sẽ dễ dẫn đến nguy cơ các dự án nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung rơi vào tình trạng “nằm im, thở khẽ”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, thời gian tới, ít có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng, mà sẽ tiếp tục giữ quan điểm quản lý chặt chẽ hoạt động tín dụng và dòng vốn vào bất động sản. Do đó, những doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

“Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá danh nghĩa trên thị trường và giá giao dịch thực tế không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới chỉ có thể giảm khi người mua và người bán thống nhất được với nhau”, ông Hiển cho hay.

Còn ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt trong những tháng còn lại của năm, đó là nguồn cung thấp, giá bán vẫn cao và thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Do đó, cần có giải pháp cải thiện nguồn cung để giảm áp lực tăng giá bất động sản, từ đó sẽ cải thiện được thanh khoản.

Ở một góc nhìn khác, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, thị trường sẽ chỉ phát triển ổn định khi cơ chế, chính sách về vốn cũng như hành lang pháp lý cho các dự án cởi mở hơn. Hiện tại, thanh khoản dù chững lại ở nhiều phân khúc, nhưng sẽ sớm tăng trở lại do nhu cầu của người mua ở thực vẫn rất lớn.

Do đó, thay vì đất nền, phân khúc bất động sản nhà ở có nhu cầu thực như nhà ở công nhân, nhà ở xã hội hay chung cư có mức giá vừa tầm tại các đô thị lớn sẽ là phân khúc chủ đạo trong thời gian tới. Ngoài ra, bất động sản du lịch cũng hứa hẹn có nhiều khởi sắc khi các đường bay quốc tế mở cửa trở lại, hoạt động du lịch hồi phục, lượng khách du lịch quốc tế và trong nước quay trở lại các địa điểm du lịch sau thời gian dịch bệnh.